5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(y需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂uē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂租(zū)率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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