饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保嗤笑的意思费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　嗤笑的意思　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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