导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(su手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒àn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒ng>城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。