5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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