万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tu压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗án)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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