文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　科兴是美国的还是中国的trong>作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定科兴是美国的还是中国的金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)科兴是美国的还是中国的放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 科兴是美国的还是中国的