万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本施为什么读yi什么意思，施怎么读啊的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　施为什么读yi什么意思，施怎么读啊　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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