文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从为什么懂手机的人都不用华为房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)为什么懂手机的人都不用华为才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(为什么懂手机的人都不用华为tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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