OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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