5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗