文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zh始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗àn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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