文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房work on的用法以及语法，workon的用法总结(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(work on的用法以及语法，workon的用法总结tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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