饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数一个立一个羽念什么字特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由一个立一个羽念什么字当事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhō一个立一个羽念什么字ng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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