饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也(y兰州女人为什么戴头巾ě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅兰州女人为什么戴头巾需(xū)在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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