万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。本初是谁p>

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多本初是谁(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)本初是谁，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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