5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)现实中真的可以把人玩坏吗出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。现实中真的可以把人玩坏吗

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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