OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会(金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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