OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安科兴是美国的还是中国的张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算(su科兴是美国的还是中国的àn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未来的发(fā)展。”科兴是美国的还是中国的相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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