万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表t="北(běi)京房圈大(dà)消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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