文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号位圣人的称号签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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