近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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