5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联小黄人名字分别叫什么000; line-height: 24px;'>小黄人名字分别叫什么(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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