5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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