万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái佛系心态是什么意思)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yō佛系心态是什么意思u)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工佛系心态是什么意思、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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