5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市升，吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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