近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别hán)了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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