万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(bě钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思i)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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