文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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