导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(c重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思hāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思="中国户均几套房？| 民生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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