万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，1cc的水等于多少克，1cc水是多少克也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(sh1cc的水等于多少克，1cc水是多少克ēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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