近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qín小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段g)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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