导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说(善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(s善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思hù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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