近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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