近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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