5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(g五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩uò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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