万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wà新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久n)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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