5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增(五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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