文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使蓝宝石的寓意是什么房(fáng)市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例蓝宝石的寓意是什么如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 蓝宝石的寓意是什么