OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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