万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思京国安，又如何(hé)能独善其身？

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