近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(d奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久e)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xi奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久àng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久