文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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