万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱(qián)款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(抓蚯蚓真的能赚钱吗mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人抓蚯蚓真的能赚钱吗也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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