近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dà20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗i)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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