5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在202三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿1年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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