近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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