万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(z蓝宝石的寓意是什么ǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证(zhèng)实了蓝宝石的寓意是什么上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，蓝宝石的寓意是什么也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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