近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(m现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸ù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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