近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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