5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二几近是什么意思，几近什么意思拼音的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨几近是什么意思，几近什么意思拼音江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 几近是什么意思，几近什么意思拼音